¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender una casa?

Cuánto cobra una inmobiliaria por vender una casa en Ecuador es la primera pregunta que se hace todo propietario antes de firmar un contrato de corretaje. La respuesta corta: entre 3% y 5% más IVA sobre el precio final de venta. La respuesta útil es más larga, porque ese porcentaje cambia según la ciudad, el tipo de propiedad, la exclusividad del contrato y los servicios que realmente recibes. En esta guía desglosamos cada componente con cifras reales del mercado de Guayaquil y Samborondón en 2026, y respondemos lo que los artículos genéricos no dicen: qué pasa si la casa no se vende, quién paga el IVA y cuándo conviene negociar el porcentaje a la baja.

Comisión inmobiliaria estándar en Ecuador: 3% a 5% + IVA

Según la Asociación de Corredores de Bienes Raíces (ACBIR), la comisión por intermediación en compra y venta de inmuebles en Ecuador se mueve históricamente en torno al 3% sobre el valor total del inmueble. En la práctica del mercado de Guayaquil y Samborondón, el rango real es más amplio: del 3% al 5% sobre el precio final de venta, más el 15% de IVA aplicado sobre esa comisión.

Esto significa que si vendes una casa en $180,000 con una comisión pactada del 4%, la inmobiliaria cobra $7,200 más $1,080 de IVA, dando un total de $8,280. Ese monto se descuenta al cierre de la escritura, no antes.

¿Por qué el porcentaje no es siempre el mismo?

La comisión inmobiliaria no es una tarifa fija regulada por ley. Es una negociación contractual entre el propietario y la inmobiliaria, y el porcentaje final depende de varios factores concretos:

Precio de la propiedad: casas sobre $300,000 suelen negociarse al 3% porque el monto absoluto ya es alto. Propiedades bajo $80,000 a veces llegan al 5% porque el trabajo operativo es el mismo pero el ingreso es menor.
Tipo de contrato: un contrato en exclusividad permite negociar 3% a 3.5%. Si listas la casa con varias inmobiliarias a la vez (multilisting), el porcentaje sube a 4% o 5%.
Ubicación: en sectores premium como Samborondón, Urdesa o Los Ceibos las comisiones se mantienen entre 3% y 4%. En zonas con menor rotación de mercado pueden subir.
Servicios incluidos: fotografía profesional, tour virtual 360°, pauta pagada en portales, vallas y campañas en redes sociales no son gratis. Una inmobiliaria que invierte en marketing real cobra más que una que solo publica un anuncio.
Urgencia y condición del inmueble: una casa lista para mostrar se vende más rápido. Una propiedad con problemas legales, sucesiones pendientes o construcciones no regularizadas implica más horas de trabajo y eso se refleja en la negociación.

¿Quién paga la comisión: el comprador o el vendedor?

En Ecuador, la regla general es que la comisión la paga quien contrata el servicio. Si tú como propietario firmas el contrato de corretaje para vender, tú asumes la comisión. El comprador no paga comisión adicional a la inmobiliaria sobre el precio de la casa.

Hay un caso particular: en arriendos sí se aplica la regla del mes de comisión. Para el arrendamiento de inmuebles la comisión estándar de mercado equivale a un mes de canon, que paga el propietario.

En la venta de una casa, el comprador ya paga aparte sus propios gastos: avalúo, gastos notariales, impuesto de alcabala, registro de la propiedad y, si financia con BIESS o banco, los honorarios del trámite hipotecario. Esos costos no se cruzan con la comisión inmobiliaria.

Qué deberías recibir a cambio de esa comisión

Aquí es donde la mayoría de artículos en internet se quedan cortos. Pagar 3% a 5% solo tiene sentido si la inmobiliaria entrega un servicio completo. Estos son los entregables mínimos que debes exigir antes de firmar un contrato de corretaje:

Análisis Comparativo de Mercado (ACM) para definir el precio de salida basado en ventas reales recientes del sector, no en lo que tú crees que vale.
Sesión fotográfica profesional con cámara DSLR, edición y entrega de mínimo 25 fotos. Sin esto, la propiedad no compite en portales.
Publicación en portales premium: Plusvalía, Properati, icasas y el sitio propio de la inmobiliaria con anuncios destacados, no solo gratuitos.
Filtrado de prospectos: el corredor debe precalificar a cada interesado antes de agendar visita, especialmente verificando capacidad crediticia con BIESS o el banco.
Gestión de visitas y negociación con el comprador, incluyendo manejo de ofertas y contraofertas hasta llegar al precio aceptado.
Acompañamiento legal y notarial hasta la firma de la escritura: promesa de compraventa, revisión de gravámenes, coordinación con el banco y entrega de llaves.

Señales de alerta: cuándo la comisión no se justifica

Si una inmobiliaria te ofrece comisión del 5% pero su "servicio" se limita a subir el anuncio a un portal con fotos tomadas con celular, estás pagando de más. Por el contrario, si te ofrecen 2% sin contrato escrito y sin compromiso de marketing, probablemente la casa se va a quedar publicada meses sin avanzar. El precio bajo no siempre es buen negocio cuando hablas de una transacción de cientos de miles de dólares.

Ejemplo real: cálculo de comisión sobre una casa de $150,000 en Samborondón

Para que el cálculo sea concreto, este es el desglose para una casa vendida en $150,000 con una inmobiliaria que cobra 4% más IVA en contrato de exclusividad:

Precio de venta acordado: $150,000
Comisión 4%: $6,000
IVA 15% sobre la comisión: $900
Total a pagar a la inmobiliaria: $6,900
Neto que recibe el vendedor antes de impuestos propios: $143,100

A ese neto todavía hay que restar gastos del vendedor: cancelación de hipoteca si existe, certificados de gravamen y, en algunos casos, el impuesto de plusvalía municipal cuando aplique. La comisión inmobiliaria, sin embargo, es deducible de gastos de la operación y se paga únicamente al cerrar la venta.

Contrato de corretaje: qué debe decir antes de firmar

Pagar una comisión sin contrato escrito es el error más caro que comete un propietario. Antes de entregar las llaves para que la inmobiliaria empiece a mostrar tu casa, el contrato de corretaje debe especificar como mínimo:

Porcentaje exacto de comisión y si incluye o no IVA en la cifra.
Duración del contrato (lo estándar son 6 meses, renovables).
Tipo de mandato: exclusivo o no exclusivo.
Precio de salida y rango mínimo aceptable de negociación.
Servicios de marketing incluidos y portales donde se publicará.
Cláusula de qué pasa si tú vendes la casa por tu cuenta durante la vigencia del contrato.
Condiciones de pago: la comisión solo se devenga al firmar la escritura definitiva, no antes.

¿Conviene vender por tu cuenta para ahorrar la comisión?

Es una pregunta legítima. Si tu casa vale $200,000, una comisión del 4% más IVA representa $9,200 que en teoría podrías ahorrarte vendiendo directo. En la práctica, los propietarios que venden sin inmobiliaria suelen enfrentar tres costos invisibles que terminan igualando o superando esa comisión.

Primero, el tiempo en mercado. Una casa publicada solo en redes sociales del dueño suele tardar entre 8 y 14 meses en venderse, frente a 3 a 6 meses con un corredor activo. Cada mes adicional son alícuotas, predio, servicios básicos y costo de oportunidad del capital atrapado.

Segundo, el precio de cierre. Un estudio típico del sector latinoamericano muestra que propiedades vendidas sin asesoría se cierran entre 4% y 8% por debajo del precio de mercado, porque el dueño no sabe negociar contraofertas ni filtrar prospectos serios de curiosos.

Tercero, el riesgo legal. Una promesa de compraventa mal redactada, una hipoteca mal cancelada o un comprador que no califica en BIESS puede tumbar la operación a último minuto. El acompañamiento de una inmobiliaria con respaldo legal evita ese tipo de pérdidas.

¿Cuál es la comisión promedio que cobra una inmobiliaria en Ecuador en 2026?

Entre 3% y 5% sobre el precio final de venta, más 15% de IVA sobre esa comisión. El porcentaje exacto se negocia en el contrato de corretaje según el precio de la propiedad, la exclusividad del mandato y los servicios incluidos.

¿La comisión la paga el vendedor o el comprador?

En venta de inmuebles la paga el vendedor, que es quien contrata el servicio de corretaje. El comprador asume sus propios gastos: alcabala, registro, notaría y trámite hipotecario, pero no paga comisión a la inmobiliaria.

¿Y si la inmobiliaria no logra vender mi casa, igual tengo que pagar?

No. La comisión inmobiliaria en Ecuador se devenga solo cuando la venta se cierra en escritura pública. Si el contrato vence sin venta, no debes nada salvo que el contrato incluya una cláusula específica de gastos de marketing, lo cual no es la práctica habitual.

¿Puedo negociar el porcentaje de comisión?

Sí, siempre. La comisión no está regulada por ley. En propiedades sobre $250,000 suele negociarse al 3% en exclusividad. En propiedades bajo $100,000 es más difícil bajar del 4% porque el trabajo operativo es proporcionalmente más alto.

¿Qué pasa si vendo la casa yo mismo durante la vigencia del contrato?

Depende de qué tipo de contrato firmaste. En un contrato no exclusivo no debes comisión. En un contrato de exclusividad sí debes pagar la comisión completa aunque el comprador lo hayas conseguido tú, porque ese es el sentido jurídico de la exclusividad. Por eso es clave leer la cláusula antes de firmar.

¿La comisión incluye los gastos notariales y de registro?

No. La comisión cubre exclusivamente el servicio de intermediación, marketing y gestión hasta la firma de escritura. Los gastos notariales, alcabala municipal y registro de la propiedad son aparte y normalmente los asume el comprador, según costumbre de mercado en Guayaquil y Samborondón.

Si estás pensando vender tu casa en Guayaquil o Samborondón y quieres entender cuánto vale realmente, qué comisión se ajusta a tu propiedad y qué estrategia de marketing acelera la venta, conversa con un asesor de GeoBienes. En 15 años hemos cerrado captaciones en todos los rangos de precio y te explicamos cifras concretas, no porcentajes genéricos.

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