El mercado inmobiliario y el sector de la construcción en Ecuador enfrentan desafíos importantes, especialmente en cuanto a la vivienda. Existe un reconocido déficit habitacional que afecta a una gran parte de la población, tanto urbana como rural. Este déficit se refiere no solo a la falta cuantitativa de viviendas, sino también a la calidad inadecuada de muchas de ellas. En los últimos tres años, que abarcan parte del gobierno de Guillermo Lasso (2021-2023) y el inicio del gobierno de Daniel Noboa (desde 2023), se han emprendido varias iniciativas para atender estas necesidades. A continuación, se analiza la situación actual del mercado inmobiliario ecuatoriano, el estado del déficit habitacional, y las acciones emprendidas por el gobierno nacional, los municipios y la empresa privada para mejorar el acceso a vivienda digna. Finalmente, se presenta una reflexión con sugerencias para abordar esta problemática de manera integral.

Situación actual del mercado inmobiliario y la construcción

El sector de la construcción es un motor económico clave en Ecuador, representando alrededor del 4% a 5% del PIB en 2024. Sin embargo, ha atravesado altibajos recientes. Tras el impacto de la pandemia y la inestabilidad política de 2023, el año 2024 fue particularmente difícil: la economía entró en recesión y la construcción se contrajo en torno al -7,8% del PIB ese año. En 2025 se observa una leve recuperación (~1,5% hasta mediados de año), pero todavía insuficiente para retornar a niveles previos. Uno de los síntomas de la desaceleración es la sobreoferta de vivienda nueva: a julio de 2025 se contabilizaban 26.658 viviendas nuevas sin vender en las principales ciudades, ligeramente menos que las 30.574 disponibles en 2023. Esto indica que la demanda ha sido débil, posiblemente por la incertidumbre económica y la dificultad de acceso a crédito hipotecario.

Para reactivar el mercado, el gobierno ha tomado medidas de estímulo. En septiembre de 2025 anunció la inyección de USD 90 millones a un fideicomiso destinado a subsidiar tasas de interés hipotecario para vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés público (VIP). Gracias a este programa, los compradores de viviendas de interés social pueden acceder a créditos con tasas alrededor del 4,99% anual, comparado con tasas comerciales cercanas al 9,7%. Este incentivo – conocido actualmente como programa “Miti Miti” – busca mejorar la asequibilidad de la vivienda para familias de ingresos medios y bajos, dinamizando a su vez la construcción. Aun con estos esfuerzos, las cifras de ventas de inmuebles nuevos en 2025 siguen ligeramente por debajo de las de 2024, lo que evidencia que la recuperación del sector es gradual.

Por otro lado, el mercado inmobiliario urbano muestra tendencias diferenciadas por ciudad. En Quito, por ejemplo, se ha observado una leve baja en los precios de venta de departamentos durante 2023, mientras que los alquileres tuvieron un alza significativa (en parte por la demanda de quienes postergaron la compra). En Guayaquil, la oferta de vivienda nueva se redujo cerca de 19% entre 2023 y 2025, influenciada por factores como la inseguridad y la migración interna. Pese a la reducción de oferta, en ambas ciudades persisten centenares de unidades listas sin comprador, reflejando que el poder adquisitivo de muchas familias no alcanza los precios actuales o que los bancos mantienen requisitos estrictos para otorgar créditos. En síntesis, el sector inmobiliario ecuatoriano se encuentra en una fase de ajuste: existe necesidad latente de viviendas, pero es crucial mejorar las condiciones económicas y financieras para traducir esa necesidad en demanda efectiva que absorba la oferta disponible y motive nueva construcción.

Déficit habitacional y necesidades de vivienda

El déficit habitacional en Ecuador es un problema histórico y multidimensional. Según datos oficiales, más de la mitad de las familias ecuatorianas tienen algún tipo de déficit de vivienda. Esto incluye tanto el déficit cuantitativo (hogares que no disponen de una vivienda propia, viven en hacinamiento extremo o en estructuras irrecuperables) como el déficit cualitativo (viviendas con materiales precarios, sin acceso a servicios básicos o con hacinamiento moderado). En términos porcentuales, se estima que el déficit habitacional global alcanza alrededor del 56% de los hogares a nivel nacional . La problemática es más aguda en el ámbito rural, donde cerca del 78,6% de los hogares presentan algún tipo de carencia en vivienda, comparado con un 40% en zonas urbanas.

Una métrica reveladora es la división entre déficit cuantitativo y cualitativo. El déficit cuantitativo nacional ronda el 13,2% de los hogares, lo que equivale aproximadamente a 650.000 viviendas faltantes según el gobierno. Es decir, unas 650 mil familias no tienen una casa adecuada y necesitarían una nueva solución habitacional. Por su parte, el déficit cualitativo – viviendas existentes que requieren mejoras o rehabilitación – se sitúa en torno al 42% de los hogares a nivel nacional. Estos datos evidencian que no solo hace falta construir nuevas casas, sino también mejorar las que ya existen (instalando servicios de agua potable, saneamiento, pisos seguros, techos apropiados, etc.).

Las necesidades actuales de vivienda abarcan todo el espectro socioeconómico, pero se concentran especialmente en los sectores de bajos ingresos. Familias en situación de pobreza o vulnerabilidad suelen vivir en casas de construcción informal, con material frágil (caña, madera, zinc) o en barrios sin regularizar. En las áreas rurales es común la vivienda dispersa y autoconstruida, muchas veces con deficiencias estructurales y carencia de servicios básicos. En tanto, en las ciudades, el crecimiento demográfico y la migración interna han generado asentamientos informales y cinturones periurbanos con alta densidad, donde el hacinamiento y la falta de titulación de la tierra son problemas frecuentes. Se calcula que cada año se forman miles de nuevos hogares en el país – por crecimiento poblacional y por división de familias existentes – lo que implica que la demanda de viviendas crece constantemente. Si la oferta de soluciones habitacionales no aumenta al mismo ritmo, el déficit podría ampliarse. Por ello, atender las necesidades actuales requiere tanto acelerar la construcción de nuevas viviendas de interés social como mejorar las existentes y facilitar el acceso a financiamiento para la clase media emergente.

En resumen, Ecuador enfrenta un déficit habitacional elevado, con aproximadamente 1 de cada 8 hogares necesitando una vivienda nueva y muchos más requiriendo mejoras en sus condiciones de vivienda. Esta situación exige políticas sostenidas y coordinadas, pues garantizar el derecho a una vivienda digna para todos los ecuatorianos sigue siendo un desafío pendiente.

Iniciativas del Gobierno Nacional

El Gobierno central, a través del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), ha implementado diversos programas en los últimos años para reducir el déficit habitacional. Durante la administración del presidente Guillermo Lasso (2021-2023) se lanzó el Plan Nacional de Hábitat y Vivienda, que articuló esfuerzos en varios frentes. En ese período se entregaron alrededor de 22.000 soluciones habitacionales a familias a nivel nacional. De ese total, aproximadamente 5.000 viviendas fueron 100% subsidiadas por el Estado, es decir, casas gratuitas para hogares de extrema pobreza o vulnerabilidad. El resto correspondió a viviendas de interés social con algún grado de financiamiento compartido. Adicionalmente, el gobierno de Lasso impulsó un programa de crédito hipotecario preferencial, con tasa de interés baja (5% anual), plazo de 25 años y cuota inicial mínima del 5%. A través de este mecanismo se otorgaron 8.400 créditos hipotecarios que permitieron a miles de familias acceder a vivienda propia. El Estado asumió parte del interés bancario, subsidiando unos $246 millones en total, para viabilizar esa tasa reducida.

Las acciones del gobierno nacional durante 2021-2023 también abarcaron mejoras habitacionales y seguridad jurídica. Se regularizaron más de 5.000 títulos de propiedad en asentamientos informales, otorgando escrituras a familias que llevaban años ocupando terrenos sin papeles. Esto es crucial, ya que contar con título de propiedad permite a las familias invertir en mejoras y da acceso a crédito. Asimismo, se distribuyeron cerca de 1.789 kits de agua, saneamiento y reparación de viviendas para arreglos básicos en hogares precarios. Un programa emblemático fue “100.000 pisos para jugar”, enfocado en eliminar pisos de tierra en viviendas rurales y urbanas marginales, reemplazándolos con contrapisos de hormigón. Este programa mejora las condiciones sanitarias y de seguridad dentro del hogar (un piso de tierra expone a parásitos, humedad y otros riesgos). Todas estas iniciativas se enmarcaron en la visión de garantizar vivienda digna y ciudades más inclusivas, e hicieron parte de la Política Urbana Nacional que se oficializó en 2023 con miras al año 2036. Dicha política nacional busca orientar de forma integral el desarrollo urbano y de vivienda, coordinando al Gobierno central con los gobiernos locales y aliados internacionales, para cerrar brechas sociales y mejorar la calidad de vida en las ciudades.

El Proyecto de vivienda social “Sueño Guayaquileño” en Guayaquil, son 668 apartamentos de interés social (100% subsidiados) cuya construcción fue retomada y concluida por el gobierno de Daniel Noboa. Este proyecto, ubicado en La Prosperina, incluye bloques de departamentos y áreas comunales para el bienestar de las familias beneficiarias.

Con la llegada del presidente Daniel Noboa a finales de 2023, el Gobierno nacional ha continuado y ampliado las políticas de vivienda social. En abril de 2024 se presentó el Plan Nacional de Vivienda 2024–2025 denominado “Mi Linda Casa”, concebido precisamente como respuesta al alto déficit habitacional que aqueja al país. Este plan establece metas concretas a corto plazo. Por un lado, contempla un programa de financiamiento Mi Casa Linda para otorgar 6.000 créditos hipotecarios de vivienda, con condiciones accesibles para familias de clase media y media-baja. Por otro lado, prevé soluciones habitacionales directas para unas 45.000 personas en situación de mayor vulnerabilidad, lo cual incluye la construcción de viviendas 100% subvencionadas por el Estado y la implementación de un esquema de arrendamiento social de emergencia. Este último consiste en que el Estado provee o financia alquiler temporal a familias que han quedado sin vivienda por desastres, violencia u otras emergencias sociales. Adicionalmente, el plan Mi Linda Casa propone entregar 12.000 títulos de propiedad más, dando continuidad al proceso de legalización de tierras para asentamientos populares.

En sus primeros meses, el gobierno de Noboa mostró celeridad en la ejecución: hacia abril de 2024 ya se habían entregado 570 viviendas nuevas y otras 316 estaban listas para ser entregadas, sumando 886 soluciones en ese corto lapso . Un ejemplo notable fue la reactivación del proyecto Sueño Guayaquileño, que había estado paralizado durante dos años y que el Gobierno retomó para finalizar la construcción de centenares de departamentos destinados a familias de bajos recursos en Guayaquil. Este énfasis en no dejar obras inconclusas demuestra la intención de aprovechar al máximo las inversiones ya realizadas y entregar resultados tangibles rápidamente.

El gobierno también está incorporando enfoques de inclusión social en sus políticas de vivienda. Por ejemplo, se anunció una reforma legal para garantizar que los hijos de mujeres víctimas de feminicidio y sus cuidadores tengan acceso prioritario a una vivienda segura. Esto reconoce el hogar como un espacio de protección para poblaciones vulnerables. Asimismo, se han enfocado esfuerzos en otorgar viviendas gratuitas preferentemente a mujeres jefas de hogar – de hecho, 7 de cada 10 casas entregadas sin costo durante 2021-2023 fueron a familias encabezadas por mujeres, buscando empoderarlas y brindar estabilidad a sus hijos.

En Guayaquil, la ciudad más poblada del país, el cabildo ha emprendido iniciativas importantes para facilitar el acceso a vivienda, tradicionalmente mediante la entrega de lotes y la alianza con promotores privados. Durante la administración municipal anterior (Alcaldesa Cynthia Viteri, 2019-2023) se lanzó el plan habitacional “Mi Casa, Mi Futuro”, en convenio con la promotora Ambiensa, con el objetivo de construir 5.000 viviendas de interés social en el sector noroeste de la ciudad. Este plan, cuyo piloto se desarrolló en la zona de Chongón, contempla unidades habitacionales a precios accesibles, con áreas verdes, seguridad y servicios integrados, orientadas a familias de clase media-baja. La Empresa Pública Municipal de Vivienda de Guayaquil firmó una carta de compromiso con la compañía privada para llevar adelante este proyecto, ampliando la oferta habitacional en la urbe. A mediados de 2022 iniciaron las obras, y hacia 2023 ya se habían entregado las primeras cientos de casas a sus nuevos propietarios. Este modelo de asociación público-privada ha sido bien recibido, ya que el municipio aporta el suelo urbanizado y facilidades, mientras la empresa construye y comercializa las viviendas con financiamiento flexible.

Guayaquil históricamente también ha atacado su déficit habitacional mediante programas de lotes con servicios. Iniciativas como Mucho Lote o Mi Lote, implementadas desde la década de 2000, consistieron en habilitar grandes extensiones de terreno municipal con vías, agua y luz, para luego adjudicar lotes a familias de bajos ingresos, quienes podían construir progresivamente sus casas. Esto permitió a miles de familias guayaquileñas acceder a suelo seguro y legal a bajo costo, mitigando la proliferación de asentamientos informales. En años recientes, el municipio complementó esta estrategia entregando casas prefabricadas básicas a familias en extrema pobreza, en convenio con fundaciones (por ejemplo, continuando la labor de la Fundación Hogar de Cristo que proveía viviendas de caña ensambladas). Asimismo, Guayaquil ha desarrollado proyectos de vivienda municipal en sectores populares como Fortín o Socio Vivienda, donde se edificaron bloques de departamentos y casas adosadas para reubicar a familias que vivían en zonas marginales o de riesgo (esteros, invasiones). Aunque muchos de estos proyectos cuentan con financiamiento estatal (a través de Miduvi), el municipio suele encargarse de la gestión local y la identificación de beneficiarios.

Rol de la empresa privada en vivienda y construcción

El sector privado es un actor indispensable en el mercado inmobiliario ecuatoriano. La gran mayoría de las viviendas formales en el país son construidas por empresas privadas – desde grandes promotoras inmobiliarias hasta constructores locales – o por las mismas familias mediante auto-construcción con mano de obra contratada. En los últimos años, las empresas privadas han mostrado interés en proyectos de vivienda de interés social, especialmente cuando existen incentivos gubernamentales o alianzas público-privadas, pero su foco principal ha estado tradicionalmente en viviendas para la clase media y media-alta, donde los márgenes de rentabilidad son mayores.

Un dato del mercado revela la magnitud de la participación privada: en 2023 había unas 30.574 viviendas nuevas disponibles en venta en 15 ciudades principales, según un informe de Market Watch. Esa cifra, que se redujo a 26.658 en 2025, representa el stock construido por promotores privados que busca compradores. Es decir, decenas de miles de unidades que el sector privado ha financiado y levantado, asumiendo el riesgo de ventas. El hecho de que parte de ese inventario permanezca sin vender indica desafíos como desajuste entre la oferta y la capacidad de pago de la demanda, o ubicaciones menos atractivas. Sin embargo, también refleja el compromiso del sector privado en invertir en vivienda anticipando necesidades futuras.

Las empresas inmobiliarias agrupadas en asociaciones como la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda (APIVE) y colectivos como Constructores Positivos han tenido un rol propositivo en los últimos años. Ellos han colaborado con el gobierno para impulsar medidas que dinamicen la compra de vivienda, por ejemplo, abogando por la continuidad del subsidio a la tasa de interés hipotecario. Representantes del gremio señalan que este programa de crédito con tasa subsidiada (4,99% anual) es “un elemento clave” para la reactivación del sectorprimicias.ec, pues amplía el universo de familias que califican para un préstamo de vivienda. De hecho, bancos privados y cooperativas financieras participan activamente en dicho programa, colocando sus créditos hipotecarios con el respaldo del fideicomiso estatal. Esto muestra una sinergia público-privada importante: el Estado reduce el riesgo o costo, y la banca y promotores privados ponen el capital y la ejecución.

Además de proveer la oferta de vivienda, la empresa privada contribuye con innovación y eficiencia. Varias constructoras están adoptando métodos constructivos más industriales (por ejemplo, prefabricación de elementos, sistemas modulares) para abaratar costos y acelerar tiempos de entrega, lo cual podría ser crucial para construir masivamente viviendas de interés social en el futuro. También se han visto proyectos privados de leasing inmobiliario (arrendamiento con opción a compra) orientados a jóvenes profesionales, y desarrollos de vivienda mixta que combinan unidades de distinto precio para hacer viables proyectos en zonas urbanas consolidadas. Inmobiliarias grandes suelen organizar ferias de vivienda y promociones especiales, en coordinación a veces con el MIDUVI, para acercar la oferta a potenciales compradores con facilidades como entradas bajas o subsidios cruzados.

Por supuesto, la empresa privada busca rentabilidad, y uno de los desafíos ha sido incentivar su participación en segmentos de bajos ingresos donde esa rentabilidad es menor. Aquí cobran relevancia esquemas como los bonos de vivienda (subsidios directos que el Estado entrega al comprador y que ayudan a cerrar la brecha entre el valor de la casa y lo que puede pagar) y la exoneración de impuestos para proyectos VIS/VIP. Tales medidas han estado vigentes en distintos momentos, permitiendo que más promotores se interesen en construir casas económicas en ciudades como Quito, Guayaquil y Manta. También, alianzas ya mencionadas como la de Ambiensa en Guayaquil muestran que el sector privado puede involucrarse en gran escala en soluciones sociales cuando hay voluntad política local.

Reflexión final y sugerencias

A la luz de este análisis, queda claro que el acceso universal a una vivienda digna en Ecuador sigue siendo una meta lejana pero alcanzable con esfuerzos sostenidos. Los últimos tres años han visto avances importantes: se construyeron miles de viviendas de interés social, se implementaron créditos hipotecarios accesibles, y se trazó una Política Urbana Nacional para guiar el desarrollo al 2036. Sin embargo, el déficit habitacional en cifras absolutas continúa siendo muy alto. Millones de ecuatorianos todavía viven en casas inadecuadas o carecen de una propia. Cerrar esta brecha requerirá mantener y profundizar las acciones comentadas, con un horizonte de mediano y largo plazo que trascienda a los gobiernos de turno.

En ese sentido, algunas sugerencias y reflexiones para abordar integralmente el problema habitacional en el país son:

• Políticas de Estado continuas: Convertir la vivienda en una política de Estado, garantizando que programas exitosos (p. ej. créditos hipotecarios subsidiados, bonos de vivienda, construcción de vivienda social) se mantengan y amplíen con cada gobierno, evitando empezar de cero en cada período. La coordinación entre el gobierno central y los municipios debe institucionalizarse, por ejemplo mediante convenios marco y planificación conjunta anual.
• Aumento de la inversión y metas ambiciosas: Para reducir significativamente el déficit cuantitativo, Ecuador necesita construir decenas de miles de viviendas anuales de interés social de forma sostenida. Esto implica gestionar mayores recursos – tanto del presupuesto nacional como de créditos de organismos internacionales – destinados a vivienda. Programas como “Casa para Todos” en el pasado fijaron metas ambiciosas (aunque no se cumplieron plenamente); retomar ese nivel de ambición, aprendiendo de las lecciones previas, podría movilizar a todos los actores hacia un objetivo común.
• Innovación en construcción y reducción de costos: Es fundamental explorar métodos constructivos más baratos y rápidos. La vivienda prefabricada, el uso de materiales locales de bajo costo y los diseños estandarizados podrían permitir entregar más viviendas con el mismo presupuesto. También, fomentar la competencia y transparencia en los procesos de contratación de obras públicas de vivienda ayudará a abaratar costos unitarios.
• Enfoque en el déficit cualitativo (mejoramiento de viviendas): No todo pasa por construir casas nuevas; hay cientos de miles de viviendas existentes que pueden convertirse en hogares dignos con inversiones relativamente pequeñas. Ampliar programas de mejora habitacional (como los kits de saneamiento, pisos firmes, techos seguros) e involucrar a las mismas familias en la automejora asistida puede elevar rápidamente la calidad de vida en áreas rurales y barrios marginales. Un ejemplo a escalar sería implementar un programa nacional de microcréditos o bonos para mejoras de vivienda, acompañado de asistencia técnica local para garantizar buenas prácticas constructivas.
• Desarrollo de vivienda en alquiler social: Tradicionalmente las políticas se han enfocado en vivienda en propiedad, pero es momento de considerar el arriendo social como alternativa para ciertos grupos (jóvenes, familias migrantes, etc.). El Estado y municipios podrían construir o habilitar conjuntos habitacionales para alquiler a bajo costo, administrados públicamente o en alianza con fundaciones, garantizando techo a quienes no pueden o no desean endeudarse para comprar. Esto existe en muchos países como parte de la política habitacional y ayudaría a aliviar la presión inmediata por vivienda, a la vez que se regula mejor el mercado de alquiler privado.
• Gestión de suelo y ordenamiento territorial inclusivo: Un factor crítico es disponer de suelo asequible y bien ubicado para proyectos de vivienda social. Se recomienda que los municipios identifiquen bancos de tierra urbanizable y apliquen instrumentos como la reserva de suelo, la captura de plusvalías o convenios urbanísticos, de modo que una proporción de todo gran desarrollo inmobiliario se destine a vivienda para grupos de menores recursos. Evitar la segregación urbana también es importante: las nuevas soluciones habitacionales deben integrarse con la ciudad formal, con acceso a transporte, educación y empleo, para verdaderamente mejorar la inclusión social.

En conclusión, la situación actual del mercado inmobiliario y de la vivienda en Ecuador muestra tanto desafíos como oportunidades. El déficit habitacional, especialmente entre los más pobres, demanda una respuesta contundente y sostenida de todos los actores: gobierno, municipios, empresa privada, comunidades e incluso la cooperación internacional. Los pasos dados en los últimos años van en la dirección correcta – subsidios, construcción pública, créditos, alianzas – pero es necesario ampliar la escala y mantener el impulso. La vivienda es más que cuatro paredes; es el espacio donde una familia proyecta su futuro. Garantizar ese espacio digno para cada ecuatoriano requerirá perseverancia, creatividad y sobre todo un compromiso compartido como sociedad. Solo así, trabajando juntos, se podrá cerrar la brecha habitacional y construir un Ecuador más justo, donde el sueño de una casa propia y segura sea una realidad asequible para todos.